郑东龙湖新老地王再次更迭 河北房企郑州地王窝称雄

　　　拿地不一定能生，但不拿地就一定会死。开发商的这个逻辑依然大行其道。愚人节，郑东龙湖产生地王；儿童节，郑东龙湖新老地王再次更迭。6月1日，四川雅居乐地产刚刚尝到了龙湖地王的味道，瞬间就被河北的一家名为荣盛的上市房企赶超。在全国普现“地王潮”的背景下，郑州房价会被推高吗？龙湖4万元/平方米的豪宅价格会出现吗？

 

　　恒大夺魁地王俩月后，河北房企刷新纪录

 

　　 今年4月1日，郑东新区龙湖区域位于“地王窝”东侧龙湖外环路东、龙翔八街北的108.88亩宅地，在149轮激烈竞拍后，最终由恒大地产集团郑州有限公司收入囊中，成交价22.31亿元，折合楼面价12293.75元/平方米，单价2049.04万元/亩，成为郑州新的“总价”和“单价”地王。

 

　　 “愚人节”期间诞生的“地王”纪录，经过两个月的沉寂后，在刚刚过去的“儿童节”，被一家来自河北的房地产企业刷新。

 

　　6月1日上午，经过96轮争夺，郑政东出〔2016〕10号（网）地块被荣盛房地产发展股份有限公司以18.63亿元的价格竞得，溢价率72%。该公司在地块单价和楼面价这两项指标上成为新的地王纪录保持者。

 

　　根据公示信息，该住宅地块位于朝阳路北、九如路西，宗地总面积为47704.61平方米，容积率大于1并且小于1.5，限高18米，仅起始价就达到了10.83亿元。经测算，上述成交地块单价为2603.40万元/亩，楼面价约为26035.22元/平方米。

 

　　河北房企何以跑到郑州“地王窝”称雄？

 

　　荣盛的出现，让很多业内人士颇感意外，而且疑窦丛生。除恒大地产进驻龙湖外，今年4月25日上午，全国房地产前50强鲁能集团有限公司以17.1亿元摘得郑东新区龙湖北区两宗住宅用地，正式入驻。百强房企进龙湖，已经很扎眼了，荣盛是一个什么样的角色？

 

　　从其企业网站上看，荣盛房地产发展股份有限公司（简称“荣盛发展”，证券代码002146，SZ）成立于1996年，注册资金38.2亿元，一直致力于中等规模城市地产开发，稳步涉足风险较小的大城市，通过专业化经营与高档产品品质阐释现代人居理念。经过10余年的发展，公司现已从最初的普通住宅开发快速成长为集建筑设计、商品住宅开发、物业经营、酒店管理、商业运营及投资管理为一体的，具有国家一级开发资质、甲级设计资质的多元化全国大型知名房企。

 

　　2007年8月8日，荣盛发展成功登陆深圳证券交易所，成为河北省首家通过IPO上市的房地产企业。今年五月份，荣盛发展排“2016沪深上市房地产公司投资价值TOP10”第八位，“沪深上市房地产公司投资价值”研究标准是根据上市公司的资产规模、现金流量、负债结构等硬性指标综合评出。

 

　　雅居乐龙湖称王昙花一现，被戏称史上最短命“地王”

 

　　 新地王诞生当天，还有三幅地块公开出让。其中一块住宅用地与上述“地王”地块仅一路之隔。另外两幅地块位于经开区，属于商业用地。在郑东新区龙湖区域这两幅地块信息公开后，由于所属区域和地块位置有比较优势，两幅地块一开始就受到了极大的关注度。业界称其为即将诞生的“准地王”。

 

　　 公开信息显示，郑政东出〔2016〕9号（网）宗地总面积为49484.77平方米，约74亩，位于朝阳路北、如意东路东，容积率大于1并且小于1.5，建筑限高18米，起始价11.21亿元。

 

　　 网上竞拍开始后，在报价进行到第36轮的时候，该地块的单价和楼面价就已经刷新了此前的地王纪录，单价为2406.04万元/亩，楼面价24061.28元/平方米。按照此标准，新的地王纪录已经产生。

 

　　 但是，竞拍仍在进行。终于，到65轮时，竞拍结束，四川雅居乐房地产开发有限公司竞得当时的地王，单价2412.77万元/亩，楼面价24128.64元/平方米。不料，与之相邻的郑政东出〔2016〕10号（网）地块，在竞拍进行到77轮的时候，楼面价已然达到24497.98元/平方米，单价2449.69万元/亩，超过了郑政东出〔2016〕9号（网）创下的竞拍纪录。

 

　　 当业界以为雅居乐荣登郑东龙湖新地王时，却不知，一个陌生的面孔正从一旁杀了出来。从雅居乐到荣盛发展，地王的温度仅保持了21分钟，就迅速易主。这被不少业内人士戏称“史上最短命的‘地王’”。

 

　　郑东龙湖房价或将冲击4万元/平方米

 

　　 此次龙湖地王再次起引起业界议论，不仅是因为短短俩月的时间，就有新旧地王更替，更因为此次地王地块楼面价就达到了26035.22元/平方米。这个价格水平已经接近周围其他老地王项目的市场估价，也远远超出了郑东新区的销售均价。

 

　　 据河南商报记者了解，较早入市的建业海马九如府项目产品市场均价接近3万元，其他即将入市的豪宅项目也多会维持在这个水平，或者未来会更贵。

 

　　 一组来自郑州市住房保障和房地产管理局的统计数字显示，今年4月份，郑东新区商品住房一共卖了899套，但销售均价居各区之最，为11973元/平方米，今年三月份的均价为14067元/平方米。

 

　　 每块土地都规定有最大容积率，这就框定了该地块允许的最大建筑面积，楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。目前，上述地王的仅楼面价就已经远远超过了郑东新区的平均房价水平。

 

　　 除了未来房价里的土地成本，还有建安、税费、配套费等各类成本，业内预测未来该项目售价可能达到4万元/平方米，会否引起周边豪宅涨价，还未可知。

 

　　“地王潮”如何收场？

 

　　 拿地不一定能生，但不拿地就一定会死。这似乎已经成为房地产开发商的生存逻辑。拍不了地难受三天，拍了地难受三年。这或许是眼下参与制造地王的开发商们共同的心声。

 

　　 各城市土地市场与楼市之间存在极强的正相关关系，“地王潮”总是出现在楼市趋好的过程中。第一次出现在2007年前后，第二次在2010年前后，第三次便是2016年。这一次，全国楼市分化剧烈，去库存攻坚战刚刚过半，局部地区的地王就已呈高烧之势。在上海、深圳等城市出台调控政策后，苏州、南京、杭州、合肥等二线城市楼市接过了上涨的接力棒。

 

　　 业内分析认为，“地王”频现缘于楼市火爆情绪蔓延至土地市场，使得房企“补库存”欲望强烈，以及部分城市供需失衡助推了房价的上涨预期。楼市局部过热，使得开发商往热点区域扎堆抢购土地，推高地价，而地价的上涨又进一步提升房价上涨预期。

 

　　 面对新一轮的地王潮，稳健型企业已有所警觉。近期杭州地王拍卖过程中，万科便因风控机制而临时拆伙退出，放弃与信达联合拿地。一些业内大佬开始警示地王风险。融创中国董事局主席孙宏斌日前表示，那些拿高价地的开发商，在风向变化的时候便会受到惩罚。