郑州金马凯旋市场CBD背后的发展困局

    郑州金马凯旋家居CBD圈占大面积土地且涉嫌批少占多，这究竟是借政策之便圈地然后等土地升值还是真的想打造庞大的家居市场，我们不得而知。

    核心提示：过去10年，河南省郑州东区的发展日新月异，郑州西区发展则相对滞后。正因为如此，郑西的发展似乎蕴藏了无限的潜力，不少地产商盯着郑西的大片土地，蠢蠢欲动。

    在今年郑州两会上，荥阳代表团建议，加快郑西新区建设，与郑东新区一起形成“比翼双飞”的格局。河南金马凯旋房地产开发有限公司旗下项目郑州金马凯旋家居CBD，在众多地产商中无疑充当了郑西发展的“急先锋”，在这个项目上面，逐渐暴露出许多问题。
　　
    河南郑州金马凯旋家居CBD项目地位于郑州市西四环，紧邻郑州植物园，处于郑州西部的显要位置。

    时至今日，项目一期工程开工已有数月之久，正值盛夏时节，郑州的气温已逼近40℃，但是这些并没有影响现在的施工进度，在即将完工并投入使用的售楼处前面，河南传媒网见到了该项目的工作人员。

    郑州金马凯旋家居CBD项目地前门

    据工作人员介绍，在建项目为郑州金马凯旋家居CBD一期项目，占地一千亩。一期项目中主要包含家居和建材两个交易市场，家居市场6月底开始认筹，目前3万抵6万认筹活动正在进行。根据工作人员出具的宣传资料显示，家具市场建筑面积20万㎡，占去了一期项目的三分之二，2014年5月份即可投入使用。
　　
    工作人员还介绍说，金马凯旋家居CBD一期项目只是整体项目的一部分，二期项目将占地达1700亩之多，里面包含生活配套设施以及商务服务区等配置。

    郑州金马凯旋家居CBD项目地围挡

    河南传媒网随后拨打了该项目的招商热线，证实了该工作人员的说法。

    那么，如此大批量的土地，金马凯旋集团是从哪里获得的呢?带着这个疑问，河南传媒网走访了附近的村民。

    征地补偿款无着落
　　
    事实上，金马凯旋家居CBD获得的土地主要来自于三王庄、三孔庄、庙沟、桐树王四个村庄。对于土地被征收的事，村民纷纷表示，“不想被征收，没了地吃啥?”关于征地的补偿款数额，村民们说法不一，从4万多到6万多不等，那么征地协议上显示的数额是多少呢?
　　
    面对这个问题，村民们纷纷摇头：“压根儿没什么协议”，并且，村民们表示，补偿款还没有到手，最终能拿到多少也不知道。
　　
    从三王庄村口可以远远望见郑州金马凯旋的项目地吊塔
　　
    在这4个村庄中，桐树王村民的意见最大，因为已经被征的这一千亩土地，大部分都来自这个村庄。对于这个村庄补偿款的数额，他们表示只是大队干部口头通知他们4万多块钱一亩地，既没有签协议，村民的钱也没有到手。
　　
    据悉，这几个村庄人均只有几分地。由于每个村民拥有的土地太少，当初土地被征的时候，不少村民上去拦阻，但是都被现场“维护治安”的人员控制住。有村民透露，他们过一段还有可能会被迫拆迁，因为金马集团还需要更多的土地。
　　
    那么，郑州金马凯旋家居CBD一期在建项目所用土地是怎么获得的?又是以什么样的价格获得的呢?
　　
    批少占多且未经规划
　　
    针对郑州金马凯旋项目地的情况，6月18日，河南传媒网来到郑州市国土资源局了解该项目所使用的一千亩土地是否经过审批。
　　
    郑州市国土资源局办事大厅公布的郑州市“公开出让挂牌报价情况一览表”显示，河南金马凯旋房地产开发有限公司在金龙路南玉轩路共取得347561.7平方米的土地，合521.3亩。这521.3亩土地是在2012年11月份分5次取得，土地出让金共24686万，土地性质为仓储、公共管理与公共服务、商服三种。
　　
    根据郑州金马凯旋家居CBD工作人员的介绍，该项目一期占地1000亩，毫无疑问，项目地有将近一半的土地是未经审批的。

    郑州市国土资源局的土地出让挂牌公告

    郑州市国土资源局
　　
    随后，河南传媒网又来到郑州市城乡规划局，向工作人员询问金马凯旋家居CBD项目的土地规划和建设工程规划情况，工作人员告诉河南传媒网，郑州金马凯旋家居CBD项目所属的土地拥有《建设用地规划许可证》，但是对于在建工程的《建设工程规划许可证》，还没有发放到位。

    郑州市规划审批办事大厅
　　
    郑州金马凯旋家居CBD项目是否拥有《建筑工程施工许可证》呢?带着这个疑问，河南传媒网来到郑州市城乡建设委员会了解相关事宜。在郑州市城乡建设委员会前台咨询处，工作人员经过检索，表示河南金马凯旋房地产开发有限公司所拥有的项目郑州金马凯旋家居CBD并没有获得《建筑工程施工许可证》。

    郑州市建设委员会
　　
    经过对相关部门的了解，得到的事实情况是，郑州金马凯旋家居CBD的项目实际上是批少占多，而且是在没有取得《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》的情况下擅自开工建设。
　　
    6月20日，在本文即将截稿时，郑州市城乡建设委员会工作人员联系到河南传媒网，称郑州金马凯旋家居CBD是发改委主管的大项目，该项目已经经过建筑工程规划，但尚未领到证书，一旦领到证书，城乡建设委员会就会发放《建筑工程施工许可证》。
　　
    “在项目经过规划之前，郑州金马凯旋CBD一期项目已经开工达数月之久，实际上还是难逃边施工边走程序的嫌疑。”一位社会评论人士说。
　　
    政策扶持背后的土地扩张
　　
    金马凯旋集团除了拥有郑州金马凯旋家居CBD项目以外，在全国范围内还在沈阳和武汉两个大项目，沈阳和武汉金马凯旋家居CBD规划占地也都在两千亩以上。金马凯旋集团在对外宣传中一直强调自身是“省市区三级政府重点项目”，实际上，金马集团在土地扩张中的确借了不少政策扶持的东风。
　　
    去年六月中旬郑州?金马凯旋家居CBD项目在中原宜居商贸城项目地现场举办盛大的奠基庆典，河南省、湖北省、郑州市、武汉市以及郑州中原区各级领导纷纷到场。

    郑州金马凯旋家居CBD项目地围挡
　　
    此外，沈阳·金马凯旋家居CBD项目号称东北地区首个以“家”为主题的新都市综合体，辽宁省、沈阳市、于洪区三级政府重点项目。奠基仪式当天，辽宁省、沈阳市、于洪区各级领导都到场，场面不可谓不隆重。
　　
    在郑州·金马凯旋家居CBD奠基仪式进行之后，2012年8月份，郑州市工信委有关领导带领金马凯旋家居CBD(郑州)公司到上街家居产业集聚区进行考察。陪同的上街产业集聚区政府领导及区直有关部门也表达了通过郑州·金马凯旋家居CBD推进上街家居产业集聚区建设的热望。
　　
    实际上，郑州东区的发展到现在为止已经成为强弩之末，华南城在郑州东部的发展已经受困于土地的供应速度太慢，而其获得超大体量的土地之后，郑州东区已经很难再划拨出多余的土地供其他项目建设。在此情况下，郑州西区的发展则蕴藏着无限的潜力。
　　
    郑州向西发展，有中原区、高新区、荥阳、上街、登封、新密、巩义多个积极性很高的区域。在今年的郑州两会上，荥阳代表团多位代表一致认为，郑州市的发展从空间上讲西区潜质最大，在西区高起点、高品位、大手笔进行城市规划、建设，完全能很快形成发展的热土，出现发展的热潮。
　　
    这些代表还建议，加快郑西新区建设，打造东西两翼协调发展新格局，让郑西新区成为郑州都市区大格局中一个快速崛起的组团。
　　
    金马凯旋集团正是盯住了西区相对便宜的地价和巨大的升值空间才不遗余力地在桐树王村附近进行“圈地”。而且金马凯旋集团涉嫌圈地不仅在郑州一地，在沈阳，他们也有不小的动作。
　　
    圈地范围涉及全国
　　
    此前，相关媒体曾曝光，金马集团打着建设大型家居CBD的噱头，先后在武汉、郑州、沈阳等地分别规划占地2170亩、2700亩、2100亩，合计6900亩。对此，有业内人士指出，金马集团以快速扩张为名，跑马圈地意图明显。
　　
    从武汉、郑州及沈阳三地采访了解到，除武汉金马凯旋家居CBD项目建成一期国际批发城A、B、C、D、E、F馆开业外，郑州和沈阳在2012年6月份开工奠基仪式后，工程进展缓慢，基本处于停工和半停工状态，整个工地空旷而冷清。
　　
    此外，征地补偿费太低而无法与当地村民达成一致的现象并不仅仅在郑州出现，在辽宁沈阳，类似的情况也存在。
　　
    据悉，在沈阳金马凯旋家居CBD周边，很多居民房屋已经拆除。“项目落地后，杨士村有一半居民的房屋已经拆迁完了，但很多居民认为补偿不合理，一直没有拆迁。”当地村民如是说。
　　
    而另一位村民告诉记者，自己家一直没有拆迁，是因为补偿太低，拆了以后没法生活。“拆迁有房产证的每平米只给2170元，现在附近的楼房价格已经达到7000元以上，所以一直没有同意拆迁。”
　　
    至于金马项目用地是否存在违法问题，和金马集团在郑州市规划2700亩却只取得500多亩的情况类似，沈阳市于洪区国土分局于洪新城规划管理科科长张洪涛曾对媒体表示，项目目前规划2100亩，仅仅是规划而已，现在仅通过省政府同意审批307亩，在这审批完成的土地里有耕地林地等农用地。
　　
    依据《中华人民共和国环境影响评价法》规定任何新建扩建项目，必须经过环境影响评价审批。但沈阳市于洪区环保局负责项目审批的工作人员周海称，沈阳金马凯旋家居CBD项目开工初期的确到该局咨询过环评的手续问题，但一直没通过环评审批，相关手续正在陆续办理中。
　　
    金马集团武汉项目问题频发
　　
    武汉金马凯旋家居CBD位于黄陂汉口北大道，是近两年炙手可热的汉口北专业市场群内的最主要项目之一，两年来汉口北的商业地产项目开发一直备受关注。
　　
    和郑州西区的发展状况类似，武汉金马凯旋家居CBD也选择了看似极具升值潜力的方位。武汉轻轨1号线北延线——堤角至汉口北地方铁路工程将全线开工建设，计划工期30个月。北延线的建成，势必会极大地提升汉口北的交通地位，便利客源和货物流通，也为金马凯旋家居CBD增加了无限的升值潜力。
　　
    许多投资客正是因为看中了汉口北的后期发展潜力，纷纷选择了一时被炒作火热的金马凯旋家居CBD。
　　
    然而，正当众多大型商家入驻的时候，问题便悄然而至。
　　
    早期购铺的一位女士告诉媒体，买铺真是后悔不已，当初她就是看中了政府支持汉口北片的商业建设，所以买了金马凯旋家居CBD的铺子。买下的头几个月说实话觉得有些心寒，每次过来看的时候都觉得很冷清，更别说过完的人流了，以前的火爆气象只不过是虚张声势罢了!
　　
    “来金马凯旋家居已经有3年了，土地证一直没有办下来，看来是有问题了”另一位在金马凯旋家居经营的店主表示，当初真是一时冲动，现在后悔不已。在此经营的王女士也向笔者表示，金马凯旋家居确实存在很大的问题，都经营有一段日子了，可是两证一直办不下来，每个季度返租金总是拖拖拉拉，而且总扣些费用，这以后的日子还能维持多久?
　　
    去年十月，汉口金马凯旋家居项目曾因管理问题发生火灾，这也使金马凯旋家居的信誉大跌。
　　
    在郑州金马凯旋家居CBD项目地，工作人员曾介绍金马凯旋家居前期出售的项目有五年的包租期，五年之后业主有权选择自己做生意出租，或者是继续续约给他们进行包租。但是曾有媒体走访了汉口购买金马凯旋家居商铺的业主，他们表示购置的商铺都是包租五年，都是由金马凯旋家居CBD包租进行相关经营。
   
    然而，开发商却未曾按期付给投资者租金作为回报，总是一拖再拖。一位投资者还表示，开发商宣称金马凯旋家居的投资回报率能达到35%，但是现实投资回报率根本不及35%。
　　
    曾有入驻商家表示：“金马凯旋家居的前景令人担忧，入驻的知名商家非常少，而且附近的配套项目也不齐全。人气很低，比起汉口北批发第一城，这里差很多，所以现在我对我铺子的投资前景不是很看好”。

    郑州金马凯旋家居CBD自称是政府指定的专业市场外迁目标地，但是汉口金马凯旋家居CBD里入驻商家的态度，无疑给郑州市家居界的商家提供了前车之鉴。
　　
    发展前景令人疑惑
　　
    郑州金马凯旋家居CBD圈占大面积土地且涉嫌批少占多，项目未经开工许可就建设得如火如荼，这究竟是借政策之便圈地然后等土地升值还是真的想打造庞大的家居市场，我们不得而知。对郑州市的不少商家来讲，该项目里的商铺是否真的具有投资价值也很值得商榷。
　　
    众所周知，家居市场作为一个生活配套服务行业，在很大程度上要依赖周边居民住房建设，如果没有足够多的住宅小区，谁会来购买家具呢?站在郑州金马凯旋家居CBD项目地放眼望去，周围除了几个即将被拆迁的村庄，几乎没有住宅小区，那么商家入驻之后，他们的家具销往何处呢?因此，如果明年五月份，项目投入使用，能否有一个好的发展前景令人生疑。

    郑州金马凯旋家居CBD项目地施工现场
　　
    此外，郑州市发展郑西新区是高瞻远瞩的大目标，但是，越是宏大的规划，越应该稳扎稳打，切不可操之过急。郑州金马凯旋家居CBD项目能否以“先锋”的身份立下战功，带动当地经济发展，这是决策者和每一个公民都应该思考的问题。